每日地产丨导致住房危机的原因远不止移民
2023-05-25
RBA研究了有关移民和房地产市场的争论，疫情期间居民对空间的渴望创造了数十万套额外住房的需求，而Tullamarine或Kingsford Smith机场没有一架飞机降落。
央行的一项新研究显示，早在疫情爆发之前，澳洲的平均家庭规模就已经越来越小，不过疫情造成了临时的逆转，孩子们搬回和父母一起住，留学生离澳。随着疫情过去，这些长期的趋势又开始占据上风。
这些数字可能看起来很小，但意义重大。根据对ABS月度劳动力调查数据的分析，央行估计，澳洲平均家庭规模每下降一个百分点，就会新增12万户家庭，这些家庭都需要住房。
经济学家Nalini Agarwal、James Bishop和Iris Day发现:“平均家庭规模的下降导致澳洲对住房数量的需求大幅增加，这帮助抵消了疫情期间人口相对缓慢的增长。”
澳洲的住房危机已经从对首次置业者和年轻家庭来说房价过高扩大到全面爆发的租赁危机，根据慈善机构Anglicare的统计，在全国4.5895万套出租物业中，只有四套是单身拿JobSeeker可以负担得起的。
造成这种局面有很多原因。其一是人口老龄化。澳洲人的寿命更长了，这意味着单身老人的数量比以往任何时候都要多。
规划咨询公司Ratio首席执行官Colleen Peterson说：“澳洲的平均家庭规模一直在急剧缩小。”
“新生儿越来越少，生孩子的年龄也在推迟，我们的寿命也在延长。所以所有这些因素加起来会导致大家庭数量减少，而只有一到两个人的老年家庭的寿命更长。这种趋势已经持续了20年，甚至30年。”
当然，移民也有一定作用。联邦政府的国家住房金融和投资公司在3月份预测，新住房建设的下滑和移民的增长，将使住房短缺从去年的6.29万套扩大到2027年的10.63万套。
上个月，该机构表示，由于对移民的预测超出预期，短缺情况可能会加剧。
NHFIC研究主管Hugh Hartigan说：“我们估计未来5年将出现10.6万套左右的缺口，但是如果今年和明年的净海外移民达到65万人，这一差距可能扩大到17.5万套左右。”
“所以，如果说有什么不同的话，那就是数字被低估了。”
但NHFIC表示，尽管移民人数有所增加，但在截至2033年的10年里，增长最快的家庭类型将是单身人士，将新增53.3万单身人士。
开发商看到了这些变化，并做出了回应。
开发商Stockland住宅部门主管Andrew Whitson说：“自疫情以来，住房需求发生了迅速变化。”
发现，原本打算在内环中央区域买房的客户中，有20%选择了比之前考虑的更远的地区，因为这样房子更大，空间也更大。
人们还重构了已买的住宅。Whitson表示，在该公司更大的独立屋期房中，家庭影院很快被更高效用途的需求所取代。
他说：“媒体室变成了家庭办公室。”
学生住宿运营商Scape发现，在疫情期间，对单室公寓和套间公寓的需求有所增长。该公司最近宣布将业务扩展到建造出租住房，并表示，工作场所模式的变化也使人们需要更多的空间。
Scape首席执行官Anouk Darling说:“对工作场所灵活性的需求似乎已经成为一种新的时代热潮，因此在家工作确实意味着需要一个额外的‘家庭办公’空间。”
Darling表示，这种情况可能会持续一段时间。
她说:“在我们解决通勤的基础设施问题，也就是缓慢且缺乏的公共交通之前，员工可能会辩称，在家工作可以提高工作效率。”在短期内，更高的借贷成本和飙升的租金可能会抑制单身家庭的增长，因为住房成本迫使一些人合租，即使这不是他们的偏好。
Darling表示，今年租户更愿意合租，因为合租更便宜，可能是对供应不足、租金上涨和整体经济状况做出的回应。
在他们的研究中，RBA的经济学家表示，自去年年底以来，澳洲的平均家庭规模略有增加。但他们表示，尽管未来不确定，但家庭规模缩小背后的许多原因仍将存在。
他们说:“近几十年来，许多结构性因素导致了小家庭的形成，比如人口老龄化、生育率和结婚率的下降，以及家庭收入的提高，这些因素在今天仍然存在。”